เจาะลึก ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ปรับสีเพิ่ม FAR เปลี่ยนทิศทางลงทุนอสังหาฯ ดันเมืองสู่ยุค Beyond the City

บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนาใหญ่ในหัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” เนื่องในโอกาสก้าวสู่ปีที่ 12 ณ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับเมืองใหญ่ของกรุงเทพมหานครที่กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญอีกครั้ง หลังจากที่เตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและพื้นที่จังหวัดปริมณฑล รวมทั้งได้ส่งผลต่อการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต

กรมที่ดินชี้ข้อเสนอ “ลดขนาดที่ดินจัดสรร” ส่อเค้าร่างไม่ผ่าน หวั่นกระทบคุณภาพชีวิตและสร้างปัญหาจราจร

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  สังกัดสํานักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรมที่ดิน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำเพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูง โดยระบุว่า ข้อเสนอดังกล่าว “เป็นไปได้ยาก” และมีแนวโน้มสูงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากยังมีความคิดเห็นต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย

สำหรับข้อเสนอที่มีการเสนอไว้ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดขนาดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังให้คงความกว้างหน้าบ้านไว้ที่ 4 เมตร บ้านแฝด ลดขนาดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดขนาดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา อย่างไรก็ดีอาจจะมีความเป็นไปได้ในกรณีการปรับลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มผ่อนปรนปรับลดลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคมนี้

ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินจำเป็นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง อีกทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและหน่วยงานรัฐ ที่ปัจจุบันให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนเป็นหลัก หากปรับลดขนาดลงจะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิพาทหลักในปัจจุบัน

สอยมาตรการใหม่ แก้ปัญหาจราจร-ขยะ ในหมู่บ้านจัดสรร

เพื่อแก้ปัญหาการจราจรและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กรมที่ดินได้เตรียมปรับเพิ่มข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร ขยายเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการขนถ่าย

ตีตกข้อเสนอขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง หวั่นเป็นช่องเลี่ยงกฎหมาย

สำหรับข้อเสนอขยายเกณฑ์จำนวนแปลงจัดสรรจากไม่น้อยกว่า 10 แปลง เป็น 20 แปลง เพื่อช่วยผู้พัฒนารายย่อย ที่ประชุมมีมติ ตีตกข้อเสนอดังกล่าวทันที เนื่องจากกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายจัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ กฎหมายยังคงกรอบเวลาการพิจารณาออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินไว้อย่างชัดเจนว่าต้องแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับจากยื่นเอกสารครบถ้วน

จับตาเทรนด์อสังหาฯ รายใหญ่ครองตลาด 95% – คอนโดฯ ยังเติบโต

สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ประกอบการปรับลดขนาดโครงการจัดสรรให้เล็กลง ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่จัดสรรไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากหากพัฒนาโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ จะต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาดำเนินการนานและมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมาก  นอกจากนี้สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯแนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ในขณะที่สัดส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีน้อยกว่า 5% 

ส่วนภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินแนวราบปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก สำหรับประเด็นความวิตกกังวลเรื่องแผ่นดินไหว ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อเพียงแค่ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างและการตัดสินใจซื้อในระยะยาว อย่างมีนัยสำคัญ 

ด้านตลาดต่างจังหวัด ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายฐานลงทุนอย่างต่อเนื่องและเข้าไปทำตลาดนานแล้ว  เช่น จังหวัดนครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นจะมีปัญหาจากผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุนที่แตกต่างกัน ทำให้อาจเห็นบริษัทอสังหาฯบางราย ที่ไปลงทุนในตลาดต่างจังหวัดอาจจะไปไม่รอดได้เช่นกัน

ยกระดับบริการดิจิทัล จดทะเบียนออนไลน์ข้ามสำนักงาน

ทั้งนี้เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินได้นำนวัตกรรมเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาปรับใช้ในกระบวนการทำงาน ได้แก่ แอปพลิเคชัน Q-Lands, Smart Lands และระบบการรังวัดอัจฉริยะ (Smart Survey)  นอกจากนี้ยังได้เปิดให้บริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแบบออนไลน์ต่างสำนักงาน เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินข้ามสำนักงานที่ดินได้ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ในกรณีที่เป็นการจดทะเบียนประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ

เปิดฉากผังเมืองรวม กทม.ฉบับที่ 4

นายสิทธิพล กุสุมอรัญญา รองผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวถึงความคืบหน้าของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่ปัจจุบันโครงสร้างเมืองมีการเปลี่ยนแปลงและกำลังเผชิญกับภาวะเมืองเติบโตมากขึ้น เพราะกทม.เป็นศูนย์กลางของเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย ขณะที่ร่างผังเมืองที่มีทั้งหมด 8 ผังเมืองมีขั้นตอนการทำผังเมืองไม่ง่ายเพราะมี 18 ขั้นตอน ปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนที่ 10 อยู่ในช่วงการติดประกาศ 90 วัน 

โดยภาพรวมแล้ว การขับเคลื่อนร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) กำลังสร้างจุดเปลี่ยนครั้งใหญ่ให้กับวงการอสังหาฯและผู้ลงทุน ด้วยการปรับปรุงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) ให้เกิดประโยชน์สูงสุด  เพื่อให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัย ร้านค้า แหล่งงาน และบริการสาธารณะได้สะดวก ภายระยะเดินทาง 15 นาที ซึ่งต้องเป็นเมืองแห่งสุขภาวะรองรับสังคมผู้สูงอายุและการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพ และมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวเพื่อรับมือกับวิกฤตและความเปลี่ยนแปลงในอนาคต

โดยมีการปรับสีผังเมืองใหม่ เช่น ขยายพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) และลดพื้นที่สีเขียวลาย (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ส่งผลให้หลายทำเลได้รับสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างทวีคูณ  โดยมี 3 กลุ่มทำเลศักยภาพสูงที่เป็นทำเลทองของผู้ประกอบการและนักลงทุน ประกอบด้วย

1. โซนปลดล็อก “ฟลัดเวย์” ที่มีการเปลี่ยนพื้นที่เขียวลายสู่โครงการจัดสรร กลุ่มพื้นที่ที่เคยติดเงื่อนไขอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (พื้นที่สีเขียวลาย) ถูกปรับยกระดับให้เป็นพื้นที่สีเขียวและสีเหลือง เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย  เช่น ฝั่งธนบุรี (ตลิ่งชัน – ทวีวัฒนา – บางขุนเทียน – บางบอน) ได้มีการปลดล็อกพื้นที่เขียวลาย โดยได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายถนนตัดใหม่ โดยเฉพาะถนนพรานนก-พุทธมณฑล สาย 4 และการสร้างระบบกั้นน้ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยได้เต็มรูปแบบ   ส่วน โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก (ประเวศ – สะพานสูง – ลาดกระบัง – หนองจอก) มีการปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก คืนสิทธิการพัฒนาที่ดินให้ประชาชนและผู้ประกอบการ รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากเมืองชั้นใน 

2. โซนอัปเกรด FAR ทวีคูณ สามารถก่อสร้างตึกสูง-มิกซ์ยูสได้ใหญ่ขึ้น โดยกลุ่มทำเลที่มีการเพิ่มค่าสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ทำให้เจ้าของที่ดินและนักพัฒนาสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่กว้างขึ้น หรือสร้างตึกได้สูงขึ้นบนขนาดที่ดินเท่าเดิม  โดยทำเลไฮไลต์ เช่น  ถนนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีการปรับสีผังเมืองจาก ย.2 เป็น ย.5 ส่งผลให้ค่า FAR เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่าเป็น 3 เท่า สามารถพัฒนาอาคารได้ขนาดใหญ่ขึ้นถึง 2 เท่า,ทำเลรัชดาภิเษก – พระราม 9 – คลองเตย ตอกย้ำการเป็น New CBD ด้วยการขยายพื้นที่สีแดงและสีส้ม เพิ่มศักยภาพในการสร้างอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมสูง และโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่พิเศษ รองรับแผนการย้ายท่าเรือคลองเตยในอนาคต, โซนสวนหลวง – ปทุมวัน – คลองสาน มีการปรับสีผังเมืองยกระดับความหนาแน่น เพิ่มสิทธิการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารพาณิชยกรรมรอบจุดเชื่อมต่อการคมนาคมขนส่ง 

3. โซนโหนดรถไฟฟ้า (TOD & Interchange) ศูนย์กลางชุมชนใหม่ พื้นที่ตามแนวถดถอยและจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายสาย ได้รับการปรับเปลี่ยนผังสีเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง เพื่อเปิดทางให้เกิดการพัฒนาคอนโดมิเนียมและศูนย์การค้าชุมชน  เช่น ดอนเมือง – วงเวียนหลักสี่ มีการเพิ่มพื้นที่สีส้มและสีแดง รองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีแดงและสนามบินดอนเมือง  , มีนบุรี – ลาดพร้าว – บางกะปิ อัปเกรดความหนาแน่นเพื่อรองรับจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีส้ม และสายสีเหลือง และพื้นที่บางนา – ศรีนครินทร์ มีการขยายพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการเติบโตของศูนย์กลางพาณิชยกรรมฝั่งตะวันออก 

นอกจากนี้ (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ได้กำหนดให้มีมาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม  (FAR) สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ เพิ่มเติมจากเดิม 5 กรณี  เป็น 10 กรณี เช่น การจัดให้มีพื้นที่สำหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือ สถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน, การจัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ สวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ำ ลำคลอง, การจัดให้มีพื้นที่เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น

ยอดโอนที่อยู่อาศัยครึ่งปีแรกโตกระเตื้อง – ดีมานด์แท้ในประเทศเป็นตัวขับเคลื่อน

ด้าน ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อํานวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ฉายภาพตลาดอสังหาฯในช่วงครึ่งปีแรกมีสภาพเหมือน “ชะลอตัว” หรือ “อยู่ในโซนระวัง ต้องรอโอกาส” เพราะภาคอสังหาฯแทบจะผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจไทย ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบเรื่องการค้า การส่งออกที่ลดลง  การท่องเที่ยวได้รับผลกระทบ และต้นทุนต่างๆ สูงขึ้น แต่ REIC ยังประเมินว่าเศรษฐกิจไทยยังพัฒนาไปต่อได้ และมีผลต่อกำลังซื้ออสังหาฯ ซึ่งในปัจจุบันตลาดอสังหาฯได้เริ่มฟื้นตัว ประเมินได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงจากกรมที่ดิน ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีจำนวนหน่วยขยายตัวมากถึง 20.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 อยู่ที่ 79,703 ยูนิต มูลค่าอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท เติบโตเพิ่มขึ้น 7%

โดยสินค้าคอนโดมิเนียมเป็นกลุ่มหลักที่ผลักดันการเติบโต ซึ่งส่วนหนึ่งได้รับแรงกระตุ้นจากการที่ผู้ซื้อเร่งโอนกรรมสิทธิ์ล่วงหน้า จากความไม่แน่นอนของมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ก่อนที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) จะมีมติให้ต่ออายุมาตรการจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมูลค่าจากตลาดต่างชาติ ปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจโลก สะท้อนให้เห็นว่าการฟื้นตัวครั้งนี้มาจากเรียลดีมานด์หรือกำลังซื้อจริงของผู้บริโภคภายในประเทศเป็นหลัก โดยอาคารชุดมียอดโอนกรมสิทธิ์จำนวน 40, 976 ยูนิต เติบโตเพิ่มขึ้น 30% มีมูลค่าประมาณ 94,750 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 21.9 % ส่วนบ้านแนวราบ มีจำนวน 38,727 ยูนิต เพิ่มขึ้น 21.1% มูลค่า 147,115 ล้านบาท ขยายตัวเล็กน้อยที่ 0.8%

ด้านซัพพลายพบว่าหน่วยเหลือขาย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมลดลงประมาณ 10% เนื่องจากมีการเร่งระบายสต็อกเดิมของผู้ประกอบการและการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้ระดับสินค้าคงคลังเริ่มกลับสู่จุดสมดุลมากขึ้น

ตลาดอสังหาฯระดับกลาง-ล่าง รับปัจจัยกระทบหนี้ครัวเรือนสูง

การเติบโตของกลุ่มตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนถึงระดับอัลตราลักชัวรี  ยังคงเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูง นิยมซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด ไม่พึ่งพาสินเชื่อธนาคาร และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อย ต่างจากตลาดระดับกลางถึงล่างที่ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันหลักจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ของสถาบันการเงินที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการการปล่อยกู้ที่เข้มงวดขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังทรงตัวในระดับสูง

ส่องเมกะเทรนด์ 3-5 ปีจาก CBD สู่ “Network City” และแรงดันผังเมืองใหม่

สำหรับทิศทางอสังหาฯในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่

•การขยายตัวของเมือง  โดยโครงข่ายรถไฟฟ้าสายต่างๆ กำลังเปลี่ยนโครงสร้างกรุงเทพฯ จากเดิมที่มีศูนย์กลางเดียว  คือ ย่านสีลม-สาทร ที่เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ หรือ CBD ไปสู่การเป็น “Network City” เกิดศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เช่น New CBD ย่านพระราม 9-รัชดา และ EBD ย่านบางนา-สุวรรณภูมิ

•พฤติกรรมผู้บริโภคและเทคโนโลยี ผู้ซื้อหันมาใช้ระบบ Omnichannel Journey ในการค้นหาข้อมูล ชม Virtual Tour และใช้ข้อมูลในการตัดสินใจมากขึ้น รวมถึงเกิดรูปแบบการเป็นเจ้าของที่ยืดหยุ่น เช่น Rent-to-Own และ Leasehold ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น

•ต้นทุนที่ดินและการก่อสร้าง โดยราคาประเมินที่ดินใหม่และค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น บังคับให้ผู้ประกอบการต้องสร้าง “มูลค่าเพิ่ม” (Value Creation) ให้กับโครงการมากกว่าแค่การขายพื้นที่แบบเดิม

นอกจากนี้การขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายใหม่ ทำให้พื้นที่อื่นรอบนอกกรุงเทพฯมีการเติบโตแทนการกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่ เช่น สายสีส้ม (ตะวันออก) ดันทำเลรามคำแหง-มีนบุรี ให้กลายเป็น Hub ใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วน สายสีเหลืองและสายสีชมพู ช่วยเชื่อมต่อพื้นที่ กทม. ตอนเหนือและตะวันออก หนุนการเติบโตของโครงการ Low-rise และ Community Mall

ขณะเดียวกันผังเมืองรวม กทม. ฉบับใหม่ ยังเตรียมเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus) บริเวณจุดตัดสถานีรถไฟฟ้า (Interchange) ส่งเสริมการพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งส่งผลให้ราคาประเมินที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง บีบให้ผู้บริโภคที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ต้องขยับออกไปซื้อที่ดินในทำเลชานเมืองมากขึ้น

“บ้านแฝด” ผงาดรับยุคทอง – คอนโด Campus & Pet-Friendly คว้าใจคนรุ่นใหม่

จากปัจจัยกระทบด้านราคาที่ดินที่พุ่งสูงจนทำให้บ้านเดี่ยวมีราคาแพงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่จะจับต้องได้ ส่งผลให้บ้านแฝดก้าวขึ้นมาเป็นสินค้าดาวเด่น เข้ามาเติมเต็มช่องว่างระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมอย่างสมบูรณ์แบบ เนื่องจากมีพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชันใกล้เคียงบ้านเดี่ยวแต่มีราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า หรือเป็นบ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว ซึ่งทำเลกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่, บางนา-ตราด และราชพฤกษ์-นครอินทร์ จะเป็นทำเลเด่นของตลาดบ้านแฝด

ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม กลุ่มสินค้าที่สร้างผลตอบแทนได้ดีต่อเนื่องคือ Campus Condo บริเวณใกล้สถานศึกษา ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) สูง ดึงดูดนักลงทุนได้เป็นอย่างดี และ Pet-Friendly Condo ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ รับกระแส Pet Humanization ของคนรุ่นใหม่ได้อย่างตรงจุด

อย่างไรก็ตามแม้ตลาดอสังหาฯไทย ยังคงมีปัจจัยความเสี่ยงที่ต้องระมัดระวัง เช่น อัตราดอกเบี้ย ภาระหนี้ครัวเรือน สถานการณ์ภูมิรัฐศาสตร์ และต้นทุนพลังงาน แต่โอกาสใหม่ๆ ยังคงมีอยู่มาก จากเม็ดเงินลงทุนต่างชาติที่ย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทย ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ในระดับเหมาะสม ทาง REIC ประเมินว่า อัตราดอกเบี้ยคงอยู่ระดับต่ำไปถึงปี 2570 ขณะที่การพิจารณาสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงิน ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ  ซึ่งในภาวะเช่นนี้จะส่งผลให้การเปิดโครงการใหม่ลดลง ทำให้อุปทานในตลาดจะเริ่มปรับเข้าสู่จุดสมดุล ส่งผลให้ภาพรวมอสังหาฯไทยในระยะถัดไป มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปและมั่นคงยิ่งขึ้น

เฟรเซอร์สฯ ดัน “วัน แบงค็อก” ต้นแบบพลิกโฉมพระราม 4

นายอุรเสฏฐ นาวานุเคราะห์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานการลงทุน โครงการ วัน แบงค็อก  ให้มุมมองถึงวิวัฒนาการย่าน CBD ของกรุงเทพฯ ตลอด 40–50 ปีที่ผ่านมา มีการปรับเปลี่ยนมาตลอด โดยยุคเริ่มต้น ศูนย์กลางธุรกิจ ตั้งอยู่ที่สีลมและสาทร เป็นแหล่งรวมสถาบันการเงินและอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม   ถัดมาการเติบโตขยายตัวขึ้นทางทิศเหนือตามแนวถนนวิภาวดีรังสิตและดอนเมืองโทลล์เวย์  และเข้าสู่ยุครถไฟฟ้า (BTS / MRT) ทำให้เกิดการพัฒนาแนวยาว (Linear Development) ตามเส้นทางรถไฟฟ้า เช่น สยาม เพลินจิต อโศก และการเกิด New CBD ย่านรัชดา-พระราม 9 

จนมาถึงยุคปัจจุบัน การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อย่าง One Bangkok บนถนนพระราม 4 จากการเปิดปล่อยเช่าที่ดินระยะยาวของสถาบันขนาดใหญ่ ปลุกกระแสการพัฒนาเมืองให้กลายเป็นย่านศูนย์กลาง โดยการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่นั้น สิ่งสำคัญ คือ การพัฒนาเมืองต้องอาศัยเงินทุน วิสัยทัศน์ และ “วัฏจักรเศรษฐกิจ” ที่สมบูรณ์แบบ โดยภาครัฐต้องทำหน้าที่ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค เพื่อสร้างความน่าอยู่ ขณะที่ภาคเอกชนเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เชิงพาณิชย์ เพื่อให้เกิดการสร้างงาน ดึงดูดการใช้งาน และสร้างรายได้ภาษีหมุนเวียนกลับสู่รัฐเพื่อนำไปพัฒนาเมืองต่อ 

สำหรับบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด ซึ่งเป็นบริษัทแม่จากประเทศสิงคโปร์ที่มีมูลค่าสินทรัพย์รวมกว่า 40,000 ล้านดอลลาร์สิงคโปร์ มีการลงทุนกว่า 20 ประเทศทั่วโลก ในประเทศไทยได้ดำเนินธุรกิจทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย, โครงการอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ รวมถึงการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่  หนึ่งในโครงการสำคัญคือ “วัน แบงค็อก” (One Bangkok) ซึ่งได้รับการออกแบบภายใต้สัดส่วนพื้นที่เช่าที่หลากหลาย ทั้งอาคารสำนักงาน เกรด A จำนวน 5 อาคาร พื้นที่เช่ารวมประมาณ 500,000 ตารางเมตร คิดเป็นมากกว่า 50% ของโครงการ,พื้นที่รีเทล พื้นที่เช่ารวมประมาณ 190,000 ตารางเมตร ประมาณ 20% ของโครงการ,ที่พักอาศัยในรูปแบบคอนโดฯ Leasehold จำนวน 3 โครงการ  และโรงแรมรวม 5 แห่ง อาทิ The Ritz-Carlton Bangkok, Andaz และ Fraser Suites / Fraser Residence 

โดยโครงการวัน แบงค็อก  ได้นำแนวคิด Cross Synergy มาใช้เพื่อดึงผู้ใช้ประโยชน์ข้ามกลุ่ม มีการจัดสรรพื้นที่เปิดโล่งและพื้นที่สีเขียวมากกว่า 50% ของโครงการ ซึ่งผลสำรวจพบว่า ผู้เช่าอาคารสำนักงานมีความพึงพอใจสูงถึง 90% ต่อพื้นที่ Outdoor และภูมิทัศน์ นอกจากนี้ยังการันตีด้วยมาตรฐานเทคโนโลยี WiredScore และ SmartScore ระดับ Double Platinum พร้อมระบบการเดินทางเชื่อมต่ออัจฉริยะ (One Bangkok Mobility) ทั้งอุโมงค์เชื่อม MRT สถานีลุมพินี ทางเชื่อมทางด่วน และบริการ Shuttle Bus 

โดยการเปิดตัวของโครงการ วัน แบงค็อก ไม่เพียงยกระดับย่านพระราม 4 ให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ แต่ยังกระตุ้นการแข่งขันในตลาดออฟฟิศ เกิดปรากฏการณ์ Flight to Quality ที่ส่งผลให้อาคารสำนักงานเก่าต้องเร่งปรับปรุงและเพิ่มบริการใหม่ๆ ด้วยการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกๆ 1 บาท สามารถหมุนเวียนสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจกลับมาได้ประมาณ 3 เท่า 

ทั้งนี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ตั้ง 3 ดัชนีหลักในการวัดความสำเร็จของโครงการ คือ การสร้างผลตอบแทนทางการเงินตามเป้าหมาย  การกระตุ้นเศรษฐกิจท้องถิ่น สร้างงานและสนับสนุนผู้ประกอบการ SME และการสร้างพื้นที่สาธารณะที่ยกระดับคุณภาพชีวิตและความสุขของผู้เข้าใช้งาน 

การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเมืองในครั้งนี้ ไม่เพียงแต่ขยายขอบเขตความเจริญและเปลี่ยนทำเลชานเมืองให้กลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ แต่ยังบีบให้ภาคอสังหาริมทรัพย์และนโยบายภาครัฐต้องปรับตัว ทั้งการยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้คน การจัดระเบียบชุมชน และการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตยุคใหม่ ชี้ให้เห็นว่ากรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นเพียงแค่เมืองที่ขยายขนาดขึ้น แต่กำลังยกระดับไปสู่การเป็นมหานครที่พร้อมรับมือกับความเปลี่ยนแปลง และเติบโตอย่างยั่งยืนในอนาคต