เงินเดือนเท่าไร ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร? วิธีคำนวณวงเงินกู้ พร้อมตารางเทียบเงินเดือน
ความฝันสูงสุดของมนุษย์เงินเดือนทั่วไปก็คือการมีบ้านเป็นของตัวเอง และสำหรับคนในเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมก็เป็นตัวเลือก
ถ้าอยากรู้ว่าเงินเดือนเท่านี้ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร วิธีที่ใกล้เคียงกับที่ธนาคารใช้จริงที่สุดคือดูจาก DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนภาระผ่อนต่อรายได้ ธนาคารส่วนใหญ่ให้ค่างวดรวมทุกหนี้ไม่เกินประมาณ 40–50% ของรายได้ต่อเดือน ถ้าคิดแบบระมัดระวังที่ 40% จะได้สูตรประมาณวงเงินกู้ง่าย ๆ คือ (เงินเดือน × 40%) × 150 เช่น เงินเดือน 30,000 บาท กู้ได้ประมาณ 1.8 ล้านบาท
สูตรคำนวณวงเงินกู้คอนโดจากเงินเดือน
- หาค่างวดสูงสุดที่ผ่อนได้ = รายได้ต่อเดือน × 40%
- หักหนี้เดิม เช่น ค่างวดรถ บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล ออกจากตัวเลขในข้อ 1
- ประมาณวงเงินกู้ = ค่างวดที่เหลือ × 150
ตัวคูณ 150 เป็นหลักคร่าว ๆ ที่หลายธนาคารใช้ประเมินเบื้องต้น เท่ากับค่างวดประมาณ 6,700 บาทต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ซึ่งเผื่อดอกเบี้ยขึ้นไว้แล้ว วงเงินจริงขึ้นกับอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ อายุผู้กู้ และนโยบายของแต่ละธนาคาร
ตารางเทียบ เงินเดือนเท่านี้ ซื้อคอนโดได้ราคาเท่าไร
| เงินเดือน (บาท) | ค่างวดไม่ควรเกิน (40%) | วงเงินกู้โดยประมาณ |
|---|---|---|
| 15,000 | 6,000 | ~900,000 |
| 20,000 | 8,000 | ~1,200,000 |
| 25,000 | 10,000 | ~1,500,000 |
| 30,000 | 12,000 | ~1,800,000 |
| 40,000 | 16,000 | ~2,400,000 |
| 50,000 | 20,000 | ~3,000,000 |
| 70,000 | 28,000 | ~4,200,000 |
| 100,000 | 40,000 | ~6,000,000 |
ตัวเลขในตารางคำนวณจากกรณีไม่มีหนี้อื่น เป็นค่าประมาณเพื่อวางแผนเบื้องต้นเท่านั้น วงเงินจริงต้องให้ธนาคารประเมิน
ราคาคอนโดที่ซื้อได้ ไม่เท่ากับวงเงินกู้
ธนาคารอาจไม่ได้ให้กู้เต็มราคาคอนโด ขึ้นกับราคาประเมิน ประวัติผู้กู้ และเกณฑ์สินเชื่อในช่วงนั้น จึงควรเตรียมเงินส่วนนี้ไว้ด้วย
- เงินดาวน์ — เผื่อไว้ประมาณ 10–20% ของราคาคอนโด
- ค่าใช้จ่ายวันโอน — ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง และค่าอากร (บางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนอง ควรเช็กมาตรการล่าสุด)
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุน — โครงการมักเรียกเก็บตอนโอน
- ค่าเฟอร์นิเจอร์และค่าติดตั้ง — กรณีห้องไม่มีเฟอร์นิเจอร์
ตัวอย่าง: เงินเดือน 30,000 บาท วงเงินกู้ประมาณ 1.8 ล้านบาท ถ้ามีเงินดาวน์ 10–20% จะซื้อคอนโดได้ในช่วงราคาประมาณ 2.0–2.25 ล้านบาท
เลือกคอนโดให้เหมาะกับรายได้
- รายได้ 15,000–25,000 บาท — คอนโดราคาไม่เกินประมาณ 1.5 ล้านบาท มักอยู่ย่านชานเมืองหรือปลายสายรถไฟฟ้า ห้องสตูดิโอหรือ 1 ห้องนอนขนาดเล็ก
- รายได้ 30,000–50,000 บาท — คอนโดประมาณ 2–3.5 ล้านบาท เลือกทำเลใกล้รถไฟฟ้าในย่านรองได้มากขึ้น
- รายได้ 70,000 บาทขึ้นไป — คอนโด 4 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลใกล้เมืองหรือห้องขนาดใหญ่ขึ้น
นอกจากราคา อย่าลืมคิดค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ตามมา เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าเดินทาง ค่าน้ำค่าไฟ ถ้าค่างวดชนเพดาน 40% พอดี ชีวิตประจำวันอาจตึงเกินไป
วิธีเพิ่มโอกาสกู้ผ่าน
- ปิดหรือลดหนี้เดิมก่อนยื่นกู้ โดยเฉพาะบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล
- เดินบัญชีเงินเดือนให้สม่ำเสมอ และเตรียม Statement ย้อนหลัง 6–12 เดือน
- ชำระหนี้ทุกประเภทตรงเวลา เพื่อให้ประวัติเครดิตบูโรดี
- พิจารณากู้ร่วม (เช่น คู่สมรสหรือพ่อแม่) เพื่อเพิ่มรายได้ที่ใช้คำนวณ
- ยื่นกู้หลายธนาคารพร้อมกัน แล้วเปรียบเทียบวงเงินและดอกเบี้ย
คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
เงินเดือน 15,000 ซื้อคอนโดได้ไหม?
ได้ ถ้าไม่มีหนี้อื่น ผ่อนได้ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน (40% ของรายได้) และกู้ได้ประมาณ 900,000 บาท จึงเหมาะกับคอนโดราคาไม่เกินประมาณ 1 ล้านบาท ซึ่งต้องเตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอนเพิ่มด้วย
เงินเดือน 30,000 กู้ซื้อคอนโดได้เท่าไร?
ถ้าไม่มีหนี้อื่น กู้ได้ประมาณ 1.8 ล้านบาท ตามสูตร (30,000 × 40%) × 150 ถ้ามีเงินดาวน์ 10–20% จะซื้อคอนโดได้ราว 2.0–2.25 ล้านบาท
DSR คืออะไร?
DSR (Debt Service Ratio) คือสัดส่วนค่างวดหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ต่อเดือน ธนาคารใช้ดูว่าผู้กู้ผ่อนไหวหรือไม่ โดยทั่วไปไม่ควรเกินประมาณ 40–50% ของรายได้
มีหนี้บัตรเครดิตหรือผ่อนรถ จะกู้คอนโดได้น้อยลงไหม?
ได้น้อยลง เพราะธนาคารจะนำค่างวดหนี้เดิมไปหักออกจากเพดาน 40% ก่อน เช่น เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนรถเดือนละ 5,000 บาท จะเหลือค่างวดคอนโดได้ประมาณ 7,000 บาท และกู้ได้ราว 1.05 ล้านบาท
ตัวเลขในตารางแม่นแค่ไหน?
เป็นค่าประมาณสำหรับวางแผนเบื้องต้น วงเงินจริงขึ้นกับดอกเบี้ย ระยะเวลากู้ อายุ อาชีพ ประวัติเครดิต และราคาประเมินของห้อง ควรให้ธนาคารประเมินก่อนตัดสินใจจอง
